W ostatnich latach rynek nieruchomości użytkowych zmienia się szybciej niż kiedykolwiek wcześniej. Coraz więcej mówi się o tym, że handel przenosi się do Internetu, a firmy ograniczają powierzchnie biurowe na rzecz pracy zdalnej. Czy w takiej rzeczywistości lokale usługowe i klasyczne biura rzeczywiście stracą rację bytu? A może ich rola po prostu się zmienia?
Cyfrowa rewolucja – co zmienia e-commerce?
Jeszcze kilkanaście lat temu zakupy przez Internet były ciekawostką. Dziś są codziennością dla milionów Polaków. Rozwój e-commerce sprawił, że wiele branż – od odzieżowej po spożywczą – musiało przystosować się do zupełnie nowych zasad gry. Zakupy online dają konsumentom wygodę, szybki dostęp do ofert z całego świata i możliwość porównania cen bez wychodzenia z domu. Dla wielu klientów to właśnie oszczędność czasu i większa kontrola nad wyborem sprawiają, że rezygnują z wizyty w sklepie stacjonarnym.
Zmiany te są widoczne nie tylko z perspektywy konsumentów, ale też samych przedsiębiorców. Coraz więcej firm przenosi sprzedaż do sieci lub rozwija model hybrydowy – łącząc tradycyjny punkt z obecnością online. Dzięki temu mogą dotrzeć do szerszego grona odbiorców, ograniczyć koszty prowadzenia działalności i szybciej reagować na zmiany rynkowe. Nie oznacza to jednak, że fizyczna przestrzeń handlowa przestaje być potrzebna – zmienia się jedynie jej rola. Zamiast być głównym kanałem sprzedaży, staje się uzupełnieniem doświadczenia klienta lub punktem odbioru zamówień.
Na znaczeniu zyskują również usługi powiązane z e-commerce – logistyka, magazynowanie, transport lokalny. Coraz częściej obserwujemy powstawanie punktów odbioru paczek, showroomów, czy lokali wykorzystywanych do szybkiej kompletacji zamówień. Przestrzenie usługowe i biurowe zmieniają więc swoje funkcje, odpowiadając na nowe potrzeby firm. Lokale nie znikają – przekształcają się.
Rozwój technologii sprawił, że granica między światem fizycznym, a cyfrowym zaczęła się zacierać. Widzimy to nie tylko w handlu, ale też w relacjach z klientem, organizacji pracy czy zarządzaniu zespołem. Dziś firma może prowadzić sprzedaż online, korzystać z cyfrowych narzędzi księgowych, obsługi klienta czy marketingu – i wciąż potrzebować przestrzeni do pracy, spotkań czy usług lokalnych. Cyfryzacja nie oznacza rezygnacji z przestrzeni, lecz jej nowego zdefiniowania.
Czy sklepy stacjonarne znikną z miast?
Rozwój e-commerce sprawił, że część konsumentów przeniosła swoje zakupy do Internetu – szczególnie tam, gdzie liczy się szybkość i wygoda. Najmocniej odczuwają to branże takie jak elektronika, odzież czy książki, w których decyzje zakupowe często podejmowane są na podstawie opinii i porównań z innymi ofertami. Duże centra handlowe notują mniejsze natężenie ruchu niż jeszcze dekadę temu, a niektóre sklepy sieciowe zmniejszają powierzchnię lokali lub rezygnują z mniej rentownych punktów. Spadek dotyczy głównie standardowych modeli sprzedaży detalicznej, w których sklep pełnił wyłącznie funkcję wystawienniczą i sprzedażową. To jednak nie oznacza końca handlu stacjonarnego – raczej początek jego przemiany.
Wiele sklepów zaczęło dostosowywać się do zmienionych oczekiwań klientów, łącząc możliwość zakupów stacjonarnych z online. Dzięki temu klient może np. zamówić produkt przez Internet, ale odebrać go w sklepie, obejrzeć na żywo, skorzystać z konsultacji lub zwrotu bezpośrednio na miejscu. Sklepy coraz częściej przekształcane są w showroomy lub punkty kontaktu z marką, a ich zadaniem nie jest już tylko finalizacja transakcji, lecz budowanie relacji. Przestrzeń stacjonarna służy również do testowania produktów, oferowania spersonalizowanej obsługi czy wydarzeń promocyjnych, których nie da się zrealizować w sieci. Taki model sprawdza się zwłaszcza w branżach premium, technologicznych i wyposażenia wnętrz.
Niektóre marki wręcz wzmacniają swoją obecność stacjonarną mimo silnego zaplecza e-commerce. Dobrym przykładem są sieci obuwnicze, operatorzy telefonii komórkowej czy producenci sprzętu RTV, którzy otwierają nowoczesne salony z doradcami i strefami testowymi. Nawet sklepy internetowe uruchamiają własne punkty stacjonarne w centrach miast i galeriach. Fizyczna obecność daje możliwość lepszej ekspozycji marki, zwiększa zaufanie klientów i pozwala rozwiązywać problemy bezpośrednio. To pokazuje, że dobrze zaprojektowany lokal usługowy nadal może być wartością dodaną – nie tylko kosztem.
Nie da się zatem jednoznacznie stwierdzić, że sklepy znikną z przestrzeni miejskiej. Zmniejszy się ich liczba, zmienią się funkcje i układ, ale ich rola nie zostanie wyeliminowana. Kluczem będzie elastyczność – zarówno w podejściu do klienta, jak i samej przestrzeni. Lokale, które potrafią zaoferować coś więcej niż samą sprzedaż – np. doświadczenie, poradę, możliwość testowania – wciąż będą potrzebne. W dobie cyfryzacji przestrzeń fizyczna nie musi konkurować z Internetem – może go uzupełniać.
Biuro w cieniu pracy zdalnej – zmierzch tradycyjnych przestrzeni?
Pandemia COVID-19 znacząco przyspieszyła zmiany w sposobie pracy – wiele firm z dnia na dzień przeszło na tryb zdalny. Okazało się, że wiele obowiązków można wykonywać z dowolnego miejsca, o ile zapewniona jest dobra organizacja i odpowiednie narzędzia. Przez pewien czas wydawało się, że tradycyjne biura mogą przestać być potrzebne, a model pracy hybrydowej lub całkowicie zdalnej zdominuje rynek. Rzeczywistość jednak pokazała, że biuro nadal pełni istotną funkcję – zwłaszcza w kontekście współpracy, integracji zespołu i rozwoju zawodowego. Nie każda firma i nie każdy pracownik chce lub może pracować wyłącznie zdalnie.
Choć część organizacji zmniejszyła powierzchnię biurową, wiele z nich nie zrezygnowało z niej całkowicie. Biura przechodzą obecnie metamorfozę – stają się bardziej elastyczne, wielofunkcyjne i dostosowane do potrzeb pracowników. Zamiast rzędu jednakowych stanowisk, coraz częściej spotykamy przestrzenie do pracy indywidualnej, sale kreatywne, strefy ciszy i miejsca spotkań zespołowych. Biuro ma dziś nie tylko umożliwiać pracę, ale też wspierać kulturę organizacyjną i budować relacje międzyludzkie. W tym kontekście lokalizacja i jakość przestrzeni nabierają jeszcze większego znaczenia.
Wiele firm dostrzega, że obecność biura pomaga w rekrutacji i utrzymaniu talentów – zwłaszcza tych, którzy cenią stabilność, wyraźną strukturę dnia i możliwość rozwoju w zespole. Dla młodszych pracowników, wchodzących dopiero na rynek pracy, obecność w biurze często oznacza dostęp do wiedzy, mentorów i praktycznego doświadczenia. Z kolei dla właścicieli firm lokal biurowy to nie tylko przestrzeń pracy, ale również element wizerunku. Obecność w dobrze skomunikowanym, estetycznym budynku zwiększa wiarygodność w oczach partnerów i klientów.
Nie sposób też pominąć rosnącej roli tzw. coworkingów i biur elastycznych. To rozwiązanie szczególnie popularne wśród freelancerów, start-upów i małych firm, które nie chcą wiązać się długoterminowymi umowami najmu. Takie przestrzenie oferują dostęp do biurka, sali konferencyjnej czy zaplecza technicznego – bez konieczności samodzielnego zarządzania całym lokalem. W efekcie rynek biurowy się nie kurczy, lecz różnicuje. Klasyczne biura, coworkingi, modele hybrydowe – każdy z nich ma dziś swoje miejsce i odbiorców.
Lokale użytkowe w nowej roli – gdzie e-commerce potrzebuje przestrzeni?
Wbrew pozorom rozwój handlu internetowego nie oznacza, że lokale usługowe przestają być potrzebne. Wręcz przeciwnie – e-commerce generuje nowe potrzeby, które również wymagają przestrzeni fizycznej. Firmy działające online coraz częściej szukają lokali z przeznaczeniem na punkty odbioru osobistego, zaplecze magazynowe, showroomy czy małe centra logistyczne obsługujące lokalne zamówienia. Tego typu funkcje nie wymagają dużych powierzchni handlowych, ale muszą być dobrze zlokalizowane i łatwo dostępne. Dla wielu biznesów bliskość klienta nadal ma kluczowe znaczenie.
Popularność zyskują tzw. punkty „click & collect”, które łączą wygodę zakupów online z możliwością szybkiego odbioru w dogodnym miejscu. Dotyczy to nie tylko dużych sieci, ale również mniejszych sklepów i lokalnych producentów. Często są to niewielkie lokale w parterach osiedli mieszkaniowych, z bezpośrednim dostępem z ulicy, miejscem postojowym i szybkim czasem obsługi. W takim modelu lokal usługowy przestaje być miejscem klasycznej sprzedaży detalicznej, a staje się ogniwem łączącym cyfrowy koszyk z fizycznym odbiorem. Warto zauważyć, że wiele osób nadal ceni możliwość osobistego kontaktu – nawet przy zakupach internetowych.
Kolejną grupą, która aktywnie korzysta z przestrzeni użytkowej, są firmy usługowe działające w modelu online. Przykładem mogą być sklepy internetowe z własnym działem pakowania, pracownie rękodzieła, firmy personalizujące produkty na zamówienie czy usługodawcy potrzebujący zaplecza technicznego. Tego typu działalności rzadko lokowane są w dużych galeriach – zdecydowanie częściej wybierają lokale z funkcjonalnym układem, miejscem na dostawy i możliwością pracy poza standardowymi godzinami. Taki lokal nie musi mieć dużego ruchu pieszych – ważniejsze są funkcjonalność, dostępność mediów i wygodna logistyka.
E-commerce napędza także rozwój usług towarzyszących, takich jak firmy kurierskie, operatorzy paczkomatów, punkty serwisowe czy specjalistyczne centra zwrotów. Wymagają one obecności w różnych punktach miasta, często w lokalach, które jeszcze kilka lat temu były wykorzystywane zupełnie inaczej. Oznacza to, że rynek lokali użytkowych nie tylko przetrwał cyfrową rewolucję – on się do niej zaadaptował. W miejsce klasycznych sklepów pojawiły się nowe modele biznesowe, które również potrzebują przestrzeni – choć w innym układzie i z innymi priorytetami.
Przyszłość pracy i handlu – czego możemy się spodziewać?
Rynek nieruchomości biurowych i usługowych nie zniknie, ale będzie się zmieniał – to już pewne. Coraz więcej firm stawia na elastyczność: zarówno w zakresie godzin pracy, jak i w sposobie korzystania z przestrzeni. Biura i lokale usługowe będą projektowane tak, by odpowiadały na konkretne potrzeby – nie tylko sprzyjały pracy czy sprzedaży, ale też wspierały wizerunek marki, oszczędności energii i komfortowi użytkowników. W dużych miastach zyskują na znaczeniu budynki wielofunkcyjne – takie, które łączą funkcje mieszkalne, biurowe i handlowe w jednej lokalizacji. To odpowiedź na trend skracania dystansów i szukania rozwiązań „blisko domu”.
W obszarze pracy przewiduje się dalszy rozwój modelu hybrydowego – czyli łączenia obecności w biurze z pracą zdalną. To wymusi większą dbałość o jakość przestrzeni biurowej, ale niekoniecznie o jej metraż. W nowoczesnym podejściu mniej liczy się liczba biurek, a bardziej funkcjonalność całego środowiska pracy – dostęp do światła dziennego, wentylacja, strefy relaksu, ergonomia. Pracownicy coraz częściej oczekują biura, które wspiera ich dobrostan i sprzyja koncentracji. Dlatego deweloperzy i właściciele budynków biurowych muszą myśleć nie tylko o technologii, ale też o psychologii miejsca pracy.
Podobne zmiany dotyczą lokali usługowych. Rosną oczekiwania co do dostępności, estetyki i funkcjonalności lokalu – nawet jeśli jego podstawowym zadaniem nie jest sprzedaż, a np. obsługa zamówień, kontakt z klientem czy świadczenie usług specjalistycznych. Mniejsze metraże, dobre skomunikowanie z osiedlem i elastyczne możliwości adaptacji – to cechy, które będą zyskiwać na znaczeniu. Lokal użytkowy nie musi znajdować się przy głównej ulicy, by spełniać swoją funkcję. Często znacznie ważniejsza okazuje się bliskość potencjalnych klientów – np. mieszkańców dużych osiedli.
Patrząc w przyszłość, warto zauważyć jeszcze jeden trend: współdzielenie przestrzeni. Dotyczy to zarówno biur, jak i lokali usługowych (np. kuchnie dla kilku marek gastronomicznych, wspólne punkty odbioru). Takie rozwiązania pozwalają zoptymalizować koszty, zwiększyć dostępność usług i szybciej testować nowe modele biznesowe. Można więc przewidywać, że przyszłość rynku nieruchomości użytkowych będzie bardziej zróżnicowana, lokalna i zorientowana na konkretne potrzeby – zamiast jednego dominującego modelu, zobaczymy wiele równoległych form wykorzystania przestrzeni.
Co to oznacza dla przedsiębiorców i inwestorów?
Współczesny rynek nieruchomości użytkowych wymaga większej czujności i elastyczności niż kiedykolwiek wcześniej. Przedsiębiorcy, którzy planują otwarcie działalności, powinni dokładnie analizować nie tylko lokalizację, ale też potencjał danego lokalu do przekształceń w przyszłości. Dobrze zaprojektowana przestrzeń – z możliwością łatwej adaptacji, dostępem do zaplecza technicznego, dużymi witrynami czy możliwością odbioru zamówień – może sprawdzić się zarówno w modelu tradycyjnym, jak i e-commerce’owym. Warto też brać pod uwagę zmieniające się przyzwyczajenia klientów, którzy cenią sobie szybki kontakt, lokalność i wygodę. Nawet jeśli główny kanał sprzedaży prowadzi przez Internet, lokal nadal może pełnić ważną funkcję.
Z punktu widzenia inwestorów lokale usługowe i biurowe wciąż pozostają atrakcyjną formą lokowania kapitału – pod warunkiem, że inwestycja jest przemyślana i odpowiada na potrzeby rynku. Lokale na parterach nowych osiedli, w pobliżu głównych ciągów pieszych czy w dynamicznie rozwijających się dzielnicach, przyciągają uwagę firm poszukujących nowoczesnej, a jednocześnie kompaktowej przestrzeni. Duże znaczenie mają standard wykończenia, estetyka budynku, infrastruktura w najbliższym otoczeniu i możliwość elastycznego podziału wnętrza. Coraz więcej inwestorów interesuje się lokalami mniejszych rozmiarów – bardziej dostępnych cenowo, łatwiejszych do wynajęcia i mniej ryzykownych w czasach niepewności gospodarczej.
W praktyce oznacza to, że zarówno przedsiębiorcy, jak i inwestorzy powinni śledzić trendy i szukać rozwiązań, które odpowiadają na nowe potrzeby rynku. Kluczem jest umiejętność myślenia długofalowego – nie tylko „czy wynajmę lokal teraz?”, ale też „czy za 5 lat ten lokal nadal będzie funkcjonalny?”. Warto współpracować z doświadczonymi deweloperami i zarządcami nieruchomości, którzy pomagają dopasować lokal do typu działalności, a także zadbać o odpowiednią ekspozycję, infrastrukturę i marketing. Dobrze dobrana przestrzeń to nie tylko koszt – to narzędzie, które wspiera rozwój firmy i buduje jej wizerunek.
Zarówno e-commerce, jak i zmiany w organizacji pracy, nie eliminują potrzeby fizycznej przestrzeni – one ją modyfikują. Biuro, lokal usługowy czy punkt odbioru nie muszą wyglądać tak samo jak 10 lat temu, by spełniać swoją rolę. To dobra wiadomość dla tych, którzy potrafią dostosować się do nowych warunków. Dobrze zaprojektowana i funkcjonalna przestrzeń zawsze znajdzie swoich użytkowników – nawet w świecie coraz bardziej cyfrowym.
Nowe realia, nowe funkcje przestrzeni
Rozwój e-commerce oraz zmiany w organizacji pracy niewątpliwie przekształciły sposób, w jaki korzystamy z lokali usługowych i biurowych. Nie oznacza to jednak ich schyłku. Wręcz przeciwnie – w wielu przypadkach przestrzenie te zyskały nowe znaczenie: jako centra obsługi klienta, punkty odbioru, miejsca budowania relacji, zaplecza techniczne czy elastyczne środowiska pracy. Kluczowe jest dziś zrozumienie, że przestrzeń użytkowa nadal jest potrzebna, ale jej rola uległa ewolucji.
Zamiast pytać „czy lokale stracą na znaczeniu?”, warto zapytać: jak mogą lepiej odpowiadać na współczesne potrzeby? Przedsiębiorcy, którzy potrafią kreatywnie wykorzystać potencjał lokalu, oraz inwestorzy, którzy wybierają dobrze zaprojektowane i funkcjonalne przestrzenie, nadal mają przed sobą stabilne i perspektywiczne możliwości. E-commerce nie wyklucza obecności w świecie fizycznym – a w wielu przypadkach wręcz jej potrzebuje.
W obliczu cyfrowej transformacji i zmieniających się modeli pracy, jedno pozostaje pewne: przemyślane lokale użytkowe i nowoczesne biura nie znikną z mapy miast. Zmienią się ich funkcje, oczekiwania wobec nich oraz sposób użytkowania – ale ich wartość jako elementu miejskiego ekosystemu, miejsca pracy i przestrzeni kontaktu z klientem pozostanie niezmienna.
