Problem jest prosty, lecz wielowątkowy: tempo rozwoju firm wyprzedza tempo powstawania biur, które naprawdę odpowiadają nowym realiom pracy. Hybrydowy model wymusza łączenie wysokiej klasy technologii z domowym komfortem, a jednocześnie rośnie presja raportowania ESG i oszczędzania energii. Pracodawca, który jeszcze kilka lat temu koncentrował się głównie na lokalizacji i stawce czynszu, dziś zestawia kilkanaście kryteriów: od jakości powietrza i dostępu do światła dziennego, przez zgodność materiałów z certyfikatami środowiskowymi, po podwójne zabezpieczenia IT.
Najemcy z branż IT, BPO czy inżynieryjnych — czyli sektorów opartych na kapitale ludzkim — traktują biuro jako narzędzie rekrutacyjne. Przestrzeń musi być wizytówką marki: elastyczna, dobrze skomunikowana i zaprojektowana tak, by wspierała zarówno pracę zespołową, jak i ciche skupienie. Jeżeli obiekt nie oferuje gotowej infrastruktury pod szybkie przeorganizowanie stanowisk albo nie zapewnia stacji ładowania EV, trafia na dalszy plan, niezależnie od atrakcyjnej ceny.
Równocześnie rosną ceny energii i podatki środowiskowe, więc decydujący staje się pełny koszt użytkowania. Firmy pytają o realne zużycie mediów, możliwość rozliczenia per piętro i dane potrzebne do raportów niefinansowych. Brak transparentności kosztów lub przestarzałe instalacje skreślają budynek na wstępie.
Nie można też pominąć aspektu ciągłości działania. Globalne procesy biznesowe funkcjonują 24/7, dlatego liczy się podwójne zasilanie, dwa niezależne światłowody i systemy bezpieczeństwa gotowe na nieprzewidziane zdarzenia. Biuro ma dziś gwarantować odporność – nie być słabym ogniwem w łańcuchu dostaw usług informatycznych czy finansowych.
W efekcie lista życzeń najemców coraz bardziej przypomina specyfikację centrum danych połączonego z zielonym hotelem dla pracowników. Tam, gdzie podaż takich biur jest ograniczona – jak w Rzeszowie – każda inwestycja spełniająca te wymagania natychmiast staje się areną zaciętej konkurencji, a właściciel może liczyć na stabilne, długoterminowe umowy.
Flight to quality – pogoń za biurami klasy A
Zjawisko flight to quality, które od lat kształtuje rynek biur w największych aglomeracjach, stopniowo przenosi się na Podkarpacie. Firmy – zwłaszcza z branż IT, BPO i lotniczej – oczekują dziś wysokiego standardu technicznego, potwierdzonych certyfikatów ESG i rozwiązań sprzyjających dobrostanowi pracowników. Takie wymagania sprawiają, że nowoczesne powierzchnie klasy A są w Rzeszowie towarem deficytowym. Dla inwestorów oznacza to rynek z wyraźną „poduszką” wzrostu czynszów, pod warunkiem że nowe projekty będą wspierać hybrydowy model pracy i ułatwiać raportowanie zrównoważonego rozwoju.
Skalę popytu najlepiej obrazuje SkyRes – pierwszy wielkopowierzchniowy biurowiec klasy A w mieście. Budynek jest niemal w całości wynajęty, a profil jego najemców – od globalnego Boeinga po liczne spółki technologiczne – dowodzi rosnących oczekiwań rynku: prestiżowej lokalizacji, elastycznych modułów i wysokiej efektywności energetycznej. Wolnych powierzchni w standardzie premium praktycznie brak, a czynsze w top-adresach utrzymują się powyżej poziomu negocjacyjnego.
Popyt stymulują przede wszystkim Dolina Lotnicza, rozwijające się firmy IT oraz rosnąca liczba centrów inżynieryjnych. Rzeszów przyciąga specjalistów konkurencyjnymi kosztami życia, zapleczem akademickim i dobrą komunikacją z lotniskiem w Jasionce. Firmy już obecne w mieście podkreślają, że dalszy rozwój uzależniają od dostępu do certyfikowanych, elastycznych biur. Inwestorzy, którzy odpowiedzą na te potrzeby, mogą liczyć na długie umowy i niską rotację najemców.
Pod względem podaży Rzeszów dopiero tworzy segment premium – a to rodzi przestrzeń do wzrostu wartości istniejących budynków i szybkiej absorpcji nowych projektów. Koszty realizacji są wciąż niższe niż w Krakowie czy Wrocławiu, a różnica w czynszach między klasą A a starszymi obiektami systematycznie rośnie. Właściciele budynków B/C już dostrzegają, że bez modernizacji trudno im konkurować z nowoczesnymi projektami. Stąd rosnące zainteresowanie konwersjami i remontami łączącymi modernizację energetyczną z pakietem udogodnień – od rowerowni po strefy wellness.
Rok 2025 jawi się zatem jako moment „pierwszego ruchu”. Inwestorzy, którzy dziś zdecydują się na zakup gruntu lub modernizację, wyprzedzą konkurencję i wykorzystają popyt „pierwszej fali”. Kluczowe czynniki sukcesu to projekt zgodny z LEED / WELL, parter otwarty na usługi oraz elastyczna siatka konstrukcyjna pozwalająca dzielić piętra między biura tradycyjne i coworking. Całość powinien uzupełnić zestaw udogodnień – od zielonych tarasów po cyfrowe systemy rezerwacji przestrzeni. Przy właściwej jakości rynek szybko nagrodzi takie adresy wyższymi stawkami i stabilną stopą zwrotu, a Rzeszów zyska trwałe miejsce na mapie krajowych lokalizacji biur klasy A.
Rachunek zysków: zielone wskaźniki
Inwestorzy patrzą dziś na biuro przez pryzmat pełnego kosztu użytkowania, a nie tylko wysokości czynszu. Na przykład, biurowiec SkyRes – projektowany od początku z myślą o certyfikacie LEED Gold – zużywa mniej energii i wody, dzięki czemu rachunki eksploatacyjne spadają, a ślad węglowy maleje. Certyfikat potwierdza, że konstrukcja, materiały i instalacje spełniają surowe normy środowiskowe, co ułatwia najemcom realizację polityk ESG i staje się silnym argumentem w negocjacjach stawek.
Sercem tych oszczędności jest system BMS, który w czasie rzeczywistym steruje HVAC, oświetleniem i instalacjami wodnymi. Platforma wykrywa anomalie, porównuje zużycie energii między piętrami i automatycznie koryguje parametry, zanim pojawią się koszty nieplanowanych napraw. Dzięki temu właściciel ogranicza wydatki serwisowe, a żywotność urządzeń znacząco się wydłuża.
Na co dzień największe oszczędności przynoszą odzysk ciepła oraz czujniki obecności, które przygaszają LED-y i zmniejszają nawiew w rzadziej używanych strefach. Takie rozwiązania nie tylko redukują emisję CO₂, ale też chronią budżet przed skokami cen energii. Z kolei duże przeszklenia i możliwość naturalnego przewietrzania minimalizują konieczność dogrzewania i doświetlania powierzchni – to prosty sposób na obniżenie rachunków bez inwestycji w dodatkowy sprzęt. W świecie rosnących cen mediów przewaga budynku, który realnie obniża koszty najemców, będzie tylko rosła.
Równie istotna jest niezawodność infrastruktury. Dwa niezależne przyłącza energetyczne, opcjonalny agregat prądotwórczy i podwójne światłowody gwarantują ciągłość pracy firm IT i BPO, dla których przerwa w dostępie do systemów oznacza natychmiastowe straty. Taka redundancja stabilizuje poziom obłożenia i wspiera długoterminową wycenę obiektu.
Dojazd bez stresu, biznes bez opóźnień
Na rynku wynajmu biur w 2025 r. mobilność wyrasta na kryterium strategiczne. Najemcy nie pytają już tylko o liczbę miejsc parkingowych, lecz o cały ekosystem ułatwiający szybkie i niskoemisyjne dotarcie do pracy. Kluczowa staje się bliskość węzłów transportu publicznego: w Rzeszowie krótki spacer z dworca kolejowego czy autobusowego skraca codzienne dojazdy i otwiera firmom dostęp do szerszej puli kandydatów z regionu.
Samochód wciąż odgrywa ważną rolę, jednak coraz częściej mówimy o elektrycznych środkach transportu, a tym samym infrastrukturze dostosowanej do takich rozwiązań. Budynki przygotowane pod ładowanie EV, z inteligentnym systemem kierującym kierowców do wolnych miejsc, zmniejszają stres związany z parkowaniem i wspierają cele ESG firm. Co ważne, punkty ładowania realnie podnoszą wartość nieruchomości, bo wpisują się w trwały trend elektryfikacji transportu.
Równolegle rośnie znaczenie infrastruktury rowerowej. Bezpieczne stojaki, zamknięte boksy i prysznice w szatniach zachęcają dojazdy na dwóch kółkach, obniżają zapotrzebowanie na miejsca parkingowe i promują zdrowy styl życia. Dla pracodawcy to niższa absencja chorobowa i pozytywny wizerunek, a dla właściciela budynku – wyróżnik, który przyciąga ekologicznie nastawionych najemców.
Dużym atutem Rzeszowa jest bliskość autostrady A4 i lotniska w Jasionce. Firmy obsługujące klientów spoza regionu skracają czas podróży i ograniczają koszty logistyki, a pracownicy oszczędzają godziny w trasie. Synergia transportu publicznego i szybkich dróg sprawia, że biuro staje się wygodne zarówno dla zespołów lokalnych, jak i regionalnych.
Dodatkowym motorem zmian są rządowe dopłaty do zakupu pojazdów elektrycznych. Najemcy oczekują nie tylko gotowych stacji ładowania, lecz także możliwości łatwej rozbudowy infrastruktury w kolejnych latach. Elastyczność techniczna budynku chroni właściciela przed kosztownymi przeróbkami i utrzymuje konkurencyjność obiektu w długim horyzoncie.
Podsumowując, najemcy chcą dziś kompletnego pakietu: bliskości transportu publicznego, infrastruktury e-mobility i pełnego zaplecza rowerowego. Projekty, które oferują te elementy, przyciągają firmy z sektora IT, BPO i usług inżynieryjnych, wydłużając cykl najmu i stabilizując czynsze. Dla inwestorów oznacza to konieczność myślenia o mobilności już na etapie koncepcji, bo przewaga lokalizacyjna połączona z niskoemisyjnymi rozwiązaniami transportowymi coraz częściej decyduje o sukcesie biurowca.
Przestrzeń, która pracuje dla ludzi
W 2025 r. biuro oceniane jest już nie tylko przez pryzmat lokalizacji czy wysokości czynszu, lecz przede wszystkim przez to, jak wpływa na zdrowie i samopoczucie ludzi. Badania rynkowe pokazują, że pracownicy, którzy korzystają z dobrze doświetlonej, cichej i zdrowej przestrzeni, są o kilkanaście proc. bardziej produktywni i rzadziej korzystają ze zwolnień lekarskich. Nic dziwnego, że certyfikaty WELL, LEED czy BREEAM, które oceniają mikroklimat, materiały wykończeniowe i efektywność energetyczną, stały się jednym z podstawowych kryteriów wyboru biura.
Kluczowym elementem komfortu pozostaje jakość powietrza. Nowoczesne systemy HVAC z filtracją klasy F7 lub wyższej dostarczają 100 % świeżego powietrza i są wspierane przez czujniki CO₂, wilgotności oraz temperatury. Połączenie ich z BMS-em pozwala automatycznie zwiększać lub zmniejszać wymianę powietrza zależnie od obłożenia biura, co obniża koszty energii bez pogorszenia warunków pracy. Stały monitoring parametrów środowiska ułatwia z kolei firmom raportowanie ESG i udowodnienie, że realnie dbają o dobrostan zespołu.
Nie mniej ważne są światło dzienne, akustyka i kontrola temperatury. Duże przeszklenia i umiarkowana głębokość traktów roboczych zapewniają równomierne doświetlenie stanowisk, a fasady o wysokiej izolacyjności redukują hałas zewnętrzny. W budynkach klasy A standardem staje się różnicowanie stref temperaturowych – tak, by w tym samym czasie można było chłodzić sale konferencyjne, a dogrzewać cichą strefę pracy. Dzięki temu unika się „zimnych zakątków” i konieczności dodatkowych grzejników czy wentylatorów, co zwiększa komfort i obniża zużycie energii.
Well-being to także dostęp do usług i aktywności w najbliższym otoczeniu biura. Kantyna, kawiarnia, niewielkie punkty handlowe, szatnie oraz prysznice dla rowerzystów czy stacje ładowania samochodów elektrycznych pozwalają załatwić codzienne sprawy bez tracenia czasu na dojazdy. Pracownicy zyskują równowagę między życiem zawodowym a prywatnym, a firmy – wyższy wskaźnik satysfakcji i lojalności zatrudnionych.
Z punktu widzenia właściciela lub dewelopera inwestowanie w komfort środowiskowy ma konkretny zwrot. Budynki spełniające wyśrubowane normy zdrowotne osiągają wyższe stawki czynszów, szybciej się wynajmują i rzadziej borykają z rotacją najemców. Co więcej, poprawa parametrów takich jak jakość powietrza czy akustyka zwykle idzie w parze z niższym zużyciem energii, co obniża koszty operacyjne. W praktyce oznacza to większą wartość rynkową aktywa i stabilny przepływ przychodów w długim horyzoncie.
Biuro 24/7: bez przestojów i ryzyka
W 2025 r. biuro musi działać nieprzerwanie – to dziś równie ważne jak prestiżowy adres. Hybrydowy model pracy, szeroka cyfryzacja usług i rosnąca wartość danych sprawiły, że nawet krótka awaria zasilania czy internetu oznacza realne straty. Doradcy rynkowi wskazują, że business continuity znalazło się w ścisłej czołówce kryteriów wpisywanych przez najemców do umów z właścicielami budynków klasy A. Oczekiwania obejmują nie tylko eleganckie lobby, lecz także sprawdzone instalacje i wypracowane procedury awaryjne – a wprowadzenie ich po oddaniu obiektu bywa kosztowne i trudne.
Najwrażliwszym ogniwem pozostaje zasilanie. Standardem staje się podwójne przyłącze energetyczne, centralne UPS-y oraz miejsce na agregat prądotwórczy, który utrzyma serwerownie, windy i systemy bezpieczeństwa przez kilka godzin. Równie krytyczna jest łączność – dwa niezależne światłowody prowadzone różnymi trasami oraz pełne pokrycie sygnałem 5G wewnątrz budynku. Coraz częściej pojawiają się „meet-me rooms”, gdzie operatorzy instalują sprzęt bez ryzyka pojedynczego punktu awarii. Wyższy koszt takiej infrastruktury zwraca się w postaci premii czynszowej płaconej przez firmy o profilu „mission-critical”.
W wyniku doświadczeń z pandemii do listy wymogów doszły m.in:
- Minimalizowanie kontakt z powierzchniami dotykowymi – dlatego popularne są bramki i windy sterowane kartą w telefonie lub kodem QR.
- Ułatwiona kontrola dostępu w trybie hybrydowym – systemy rejestrujące wejścia/wyjścia i generujące przepustki dla gości.
- Zapewnienie lepszej higieny powietrza – wyższa klasa filtrów, większy udział świeżego powietrza, czujniki CO₂.
- Dostarczanie danych o frekwencji – aby szybko reagować na zmiany obłożenia pięter i unikać tłoku.
- Automatyzacja procesów alarmowych – szybkie powiadamianie użytkowników o ewentualnych zagrożeniach sanitarnych.
Dzięki tym rozwiązaniom pracownicy czują się pewniej, a najmem łatwiej zarządzać przy wykorzystaniu danych analitycznych.
Niestety większość starszych biurowców nadal opiera się na pojedynczym przyłączu prądu i lokalnych UPS-ach stanowiskowych. Coraz częściej wdraża się więc modernizacje „pod ciągłość” – dobudowę drugiej linii zasilania, rozbudowę agregatów, wymianę okablowania czy instalację bezdotykowych bramek w lobby. Obiekty, które zignorują ten trend, ryzykują długie okresy pustostanów, bo wymagający najemcy przeniosą się do budynków spełniających nowe normy.
Przykład z Rzeszowa pokazuje, że to podejście się opłaca: lokalny wieżowiec klasy A dysponuje dwoma niezależnymi przyłączami energetycznymi, miejscem na agregat i podwójną infrastrukturą światłowodową, a uzupełnia je całodobowy monitoring oraz bezdotykowe bramki. Firmy IT i BPO mogą dzięki temu pracować 24/7, a właściciel oferować gwarantowane poziomy SLA.
Wniosek dla inwestorów jest jednoznaczny: podwójne zabezpieczenia i wysoki poziom security to dziś minimum, nie luksus.. Projekt z zapasem mocy, podwójną łącznością i bezdotykową obsługą użytkownika przyciąga szerszą grupę najemców, stabilizuje przychody i podnosi wartość aktywa. Na rynku regionalnym liczba obiektów spełniających te wymogi wciąż jest ograniczona, więc pierwsze budynki z pełnym pakietem business continuity mogą liczyć na wieloletnie kontrakty i wyższe stawki jeszcze przed ukończeniem inwestycji.
Łatwość aranżacji i modułowość pięter
W 2025 r. najemcy chcą, aby biuro nadążało za liczbą pracowników – bez przeprowadzek i długich remontów. Doradcy szacują, że elastyczne powierzchnie odpowiadają już za około 25 % popytu w miastach regionalnych, a klauzule „growth & contraction” trafiają do większości nowych umów. Najbardziej zależy na tym firmom IT i BPO, które potrafią co pół roku zmienić wielkość zespołów. Dla właściciela oznacza to konieczność tworzenia przestrzeni dającej się dzielić lub łączyć niemal z dnia na dzień; elastyczny układ staje się równie ważny jak dobry adres i certyfikat ESG.
Taką swobodę aranżacji umożliwia regularna siatka słupów oraz miejsce na instalacje zarówno pod podłogą, jak i nad sufitem. Ściany można przestawiać bez kucia posadzek, a open-space podzielić na kilka niezależnych modułów w ciągu weekendu. Model „core & flex” – stała baza plus dodatkowe moduły na projekty czasowe – obniża ryzyko pustostanów i pozwala właścicielowi utrzymywać wyższe stawki, bo każda zmiana metrażu to kwestia dni, nie tygodni.
Rzeszowskie doświadczenia potwierdzają skuteczność takiego podejścia: w największym biurowcu klasy A siatka 8,1 × 8,1 m i podniesione podłogi przyciągnęły zarówno start-upy wynajmujące 200 m², jak i korporacje zajmujące całe kondygnacje. Taka „elastyczność w DNA” chroni inwestycję przed szybkim starzeniem się, bo powierzchnia rośnie lub maleje wraz z potrzebami najemców. Dla inwestorów to dziś jeden z najpewniejszych sposobów na szybkie wypełnienie budynku i utrzymanie jego wartości.
Co dalej z rynkiem biur?
Rok 2025 nie pozostawia wątpliwości: rynek biurowy premiuje jakość, a nie wyłącznie metraż czy lokalizację. Najemcy z branż IT, BPO i inżynieryjnej – często operujący w modelu 24/7 i podlegający rygorystycznym regulacjom ESG – wybierają budynki, które łączą zielone certyfikaty, elastyczne piętra i podwójne zabezpieczenia techniczne. Jeśli któryś z tych elementów zawodzi, atrakcyjna stawka czynszu przestaje być argumentem; luka pomiędzy oczekiwaniami a rzeczywistością przekłada się na dłuższy czas pustostanu lub konieczność udzielania kosztownych koncesji.
Dla inwestorów to jasny drogowskaz. Nowe projekty i modernizacje powinny zakładać siatkę konstrukcyjną pozwalającą dzielić kondygnacje bez ingerowania w instalacje; wydajne systemy HVAC i LED zintegrowane z BMS; stacje ładowania EV oraz pełne zaplecze rowerowe zachęcające do niskoemisyjnych dojazdów. Podwójne linie zasilania, dwa niezależne światłowody i stały monitoring środowiska pracy nie są już luksusem – stały się minimalnym standardem dla firm obsługujących klientów globalnych. Co ważne, spełnienie tych wymogów otwiera drogę do wyższych stawek czynszowych i dłuższych umów, bo najemcy widzą w takich budynkach realną ochronę swojej działalności.
Okno okazji jednak szybko się zamyka. W regionach – Rzeszów nie jest tu wyjątkiem – podaż nowoczesnych biur rośnie wolniej niż zapotrzebowanie. Projekty spełniające opisane kryteria komercjalizują się już na etapie budowy, a presja na „zielone” portfele nieruchomości odczuwana przez globalne korporacje dodatkowo napędza popyt. Inwestorzy, którzy dziś podejmą decyzję o modernizacji lub zakupie gruntu, wyprzedzą konkurencję i zapewnią sobie przewagę „first mover” na rynku klas A. Z finansowego punktu widzenia oznacza to stabilny przepływ czynszu, niższe ryzyko utraty najemcy i wyższą wycenę przy ewentualnym wyjściu z inwestycji.
Korzyści odczuwa również miasto. Budynki zaprojektowane z myślą o efektywności energetycznej i zrównoważonej mobilności ograniczają lokalne emisje, a miejsca pracy w centrach miast wspierają rozwój usług, gastronomii i transportu publicznego. Efekt skali działa w dwie strony: lepsza infrastruktura przyciąga inwestorów, którzy z kolei generują wyższe wpływy podatkowe i impulsy do tworzenia kolejnych innowacyjnych projektów.
Podsumowując, inwestowanie w biura klasy A+ nie jest już nadprogramowym luksusem, lecz racjonalną odpowiedzią na potrzeby rynku. Inwestor, który zareaguje teraz – zanim wymagania ESG i standardy hybrydowej pracy zostaną dalej zaostrzone – zabezpieczy długoterminową wartość aktywa i lojalność użytkowników. Najemcy zaś zyskają przestrzeń, która realnie wspiera ich strategie: od raportowania dekarbonizacji po pozyskanie najwyższej klasy specjalistów. W tym właśnie kierunku zmierza rynek biurowy w 2025 r. – a jakość, elastyczność i zrównoważenie pozostaną jego najcenniejszą walutą.
